Hausverwaltung

 

Eine Hausverwaltung für Mietshäuser oder -Wohnungen (auch Mietverwaltung oder Wohnungsverwaltung genannt) beschäftigt sich im Bereich der Immobilienwirtschaft mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern (meist Mehrparteienhäuser), Wohnanlagen, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten. Unter "Hausverwalter(in)" versteht man eine selbständige Person, welche eigene oder fremde Häuser und Wohnungen verwaltet.

Die Hausverwaltung wird oft mit dem Hausmeister verwechselt. Der Hausmeister ist jedoch nur angestellt, z. B. bei der Hausverwaltung oder einem externen Dienstleister, und verrichtet überwiegend Handwerkerleistungen, während es sich bei der Hausverwaltung um eine administrative Tätigkeit handelt.

Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von Mietobjekten gibt es nicht und auch keine zwingende abgeschlossene Berufsausbildung. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer Hausverwaltung einzig aus der getroffenen vertraglichen Vereinbarung zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung.

Betreffend der zu vereinbarenden Aufgaben kann unterschieden werden zwischen:

der kaufmännischen Verwaltung

  1. Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)

  2. Anpassung der Mieten bei Index- und Staffelmietvereinbarungen

  3. Verhandeln und Gestalten von Mietverträgen und Nachträgen sowie sonstigen gebäudespezifischen Verträgen

  4. Forderungsmanagement ggü. den Mietern und sonstigen Debitoren

  5. regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)

  6. Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen

  7. Bezahlung anfallender Kosten

  8. Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser und anderes mehr)

  9. Prüfung monetärer Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Versicherungskosten usw.)

  10. Umfang der Führung von Büchern wie Objekt- und Mieterakten

  11. Budget und Wirtschaftsplanung

  12. Erstellung von Objektreportings und sonstigen Auswertungen für den Eigentümer

  13. andere kaufmännische Aufgaben (unter anderem die Prüfung und die Optimierung von Energielieferverträgen)

  14. bei Gewerbeimmobilienverwaltungen zunehmend die Nachbewertung von Gewerbeimmobilien im Rahmen von Verkehrswertermittlungen

 

und einer technischen Verwaltung

  1. Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Klingelanlage, Heizung, Aufzug)

  2. Kontrolle/Überwachung von Dienstleistern (z. B. Reinigung, Gartenpflege)

  3. Durchführen/Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)

  4. Durchführen von Modernisierungen, meist nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)

  5. Wohnungsabnahmen und Neuvermietung

  6. andere technische Aufgaben

Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben, dessen Aufgaben durch die Hausverwaltung wahrgenommen werden. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die §§ 535 ff. BGB.

Abgrenzung

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist nicht Aufgabe der Hausverwaltung im Sinne der "Mietverwaltung". Diese ist als "Wohnungseigentumsverwaltung" (WEG-Verwaltung) in einem eigenen Artikel beschrieben, da diese dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass beide Tätigkeiten zugleich von einer Person ausgeübt werden können (sog. "Mischverwaltung"), z. B. zur Erzielung von Synergieeffekten. Doch ist dabei die Mietverwaltung von der Wohnungseigentumsverwaltung rechtlich (andere Vertragsgrundlage), monetär (getrennte Konten) und organisatorisch strikt zu trennen.

Auch die Wohnungsvermittlung gehört nicht zur Aufgabe der Mietverwaltung.

Verwaltung gewerblicher Immobilien

Darüber hinaus gibt es noch die Verwaltung von Gewerbeimmobilien. Diese wird zunehmend nicht von den klassischen Hausverwaltungen abgedeckt - hierzu bieten Firmen unter dem Stichwort Property Management (kfm.) und Facilitymanagement (techn.) ihre Dienstleistungen an.

Sonstiges

Einige Verwaltungsfirmen bieten neben der reinen Verwaltung auch einen Hausmeisterservice an. Dieser Service bietet typischerweise Dienstleistungen wie zum Beispiel Kleinreparaturen, Gartenarbeiten, Treppenhausreinigung etc. an. In solchen Fällen kann ein fließender Übergang hin zum "Gebäudemanagement" oder auch "Facilitymanagement" vorhanden sein, wobei dieser Begriff mit dem Begriff "Hausverwaltung" verwandt, aber nicht deckungsgleich ist.

Die Hausverwaltungen erhalten für ihre Dienstleistungen ein Honorar. Meist wird dies auf die einzelnen Wohneinheit basierend als Fixbetrag oder als prozentuale Beteiligung berechnet. Leerstand wird oftmals gesondert berechnet. Dieses Honorar sind Kosten des Eigentümers, die er nicht auf die Mieter umlegen darf. Anders verhält sich dies im Gewerbemietrecht: Zwar werden z.B. in der Betriebskostenverordnung die Verwaltungskosten ausgenommen, jedoch nur für die Wohnraummiete.

Neuerdings erweitern sich die Wirkungskreise der klassischen Hausverwaltungen aus aktuellem Anlass. Mieter und WEG-Eigentümer erwarten auch Betreuung durch ihre beauftragte Hausverwaltung im Bereich Strom, Gas, Heizung und Energieersparnis.

Hausverwaltungen haben meistens einen regional begrenzten Tätigkeitsradius. Nur wenige Unternehmen bieten eine überregionale Dienstleistung an.

(Quelle: Wikipedia)

Gebäudemanagement

Die Begrifflichkeiten und die Grundlagen für die Leistungen eines Hausverwalters und Grundstückverwalters verändern sich im Laufe der Jahre auch vor dem Hintergrund der unterschiedlichen Betrachtungsweisen und Betrachter. Eine gute und strukturierte wie auch zusammenhängende Grundlage für die Leistungen eines Hausverwalters und Grundstückverwalters ist in der DIN 32736 Gebäudemanagement normiert.

Nach dem Verständnis der DIN 32736 gliedert sich das Gebäudemanagement in die vier Bereiche:

Kaufmännisches Gebäudemanagement
technisches Gebäudemanagement
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Flächenmanagement

Die Orientierung an den Leistungsbereichen auf der Basis der DIN 32736 als anerkanntes Regelwerk erhöht die Transparenz der gesamten Thematik und bietet darüber hinaus auch die Möglichkeit, die Inhalte strukturiert zu präsentieren.

Hinsichtlich des Leistungsspektrums und den damit verbundenen Serviceleistungen innerhalb der Bereiche des Gebäudemanagements (in der Nutzungsphase) ist zu beachten, dass diese von vielen Faktoren abhängig sind, so z.B.:

Größe der Immobilie
Alter der Immobilie
Nutzungsart der Immobilie
Anzahl der Mieter/Eigentümer
Servicebedarf der Mieter/Eigentümer
Qualität und Umfang der Gebäudetechnik
Kosten für die Eigentümer und Mieter
Marktsituation
Lebenszyklusphase
Bestandsentwicklung
strategische Ausrichtung des Immobilienunternehmens
Belegungs- und Mietpreisbindungen
gesetzliche Grundlagen

Desweiteren ist zu beachten dass der Eigentümer (vertreten durch den Hausverwalter und Grundstückverwalter) einer Immobilie und der bzw. die Mieter einer Immobilie unterschiedliche - zum Teil entgegengesetzte - Perspektiven haben.

Unsere Tätigkeit bei der Immobilienverwaltung erstreckt sich über WEG-Verwaltung, Grundstücksverwaltung, Hausverwaltung. Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Facility Management.

Als Immobilienverwalter, ob als WEG-Verwalter, Mietverwalter und Hausverwalter kümmern wir uns um alle Belange, z.B. Hausmeisterservice, Handwerkerservice mit umfangreichen Handerwerkerleistungen, Gebäudeservice, Hausreinigung uvm.

So können die Eigentümer und Mieter sicher sein, dass ihr Wohneigentum bzw. ihre Mietwohnung bestmöglichst verwaltet und gepflegt wird im Sinne einer Werterhaltung bzw. Wertsteigerung der Wohnimmobilie bzw. Sonderimmobilie.

WEG Verwaltung
Mietverwaltung
Hausverwaltung

 

 

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Die Energieeinspar-verordnung

Im Mai 2014 trat die neue Energieeinsparverordnung - kurz EnEV in Kraft. Was hat sich geändert?

Generell regelt die Energieeinsparverordnung die energetischen Anforderungen an Neubauten. Will ein Eigentümer sein Gebäude sanieren, gibt sie vor, in welcher energetischen Qualität er bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auszuführen hat.

In der neuen EnEV wird nun exakt festgelegt, dass der Energieausweis bereits zum Besichtigungstermin eines Kauf- oder Mietobjektes als Kopie oder Original vorlegt werden muss. Das bedeutet, dass jedem Interessenten im Laufe einer Besichtigung der Energieausweis unaufgefordert vorzuzeigen ist... mehr...
 

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Der Energieausweis - Pflicht bei Vermietung und Verkauf

Die Bundesregierung hat den gesetzlichen Energieausweis für Gebäude beschlossen. Das Ziel des Energieausweises ist es, den Energieverbrauch bzw. -bedarf von Gebäuden transparent zu machen und so eine Vergleichbarkeit verschiedener Immobilien zu ermöglichen. Durch ausgewiesene Modernisierungsempfehlungen wird zudem das Verbesserungspotential eines Gebäudes aufgezeigt. Für die Erstellung eines Ausweises sind grundsätzlich zwei verschiedene Verfahren zugelassen:

Das bedarfsbezogene Verfahren
• Das verbrauchsbezogene Verfahren

Die Gültigkeit des Energieausweises beträgt 10 Jahre.

 

 

 

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