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Aufgaben einer Hausverwaltung

| Lesezeit 4 Minuten | Author Admin
Kurze Info zu den Aufgaben einer Hausverwaltung

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Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) – Sachkundenachweis für Immobilienverwalter wird eingeführt.

Am 17. September 2020 stimmte der Deutsche Bundestag für die Verabschiedung der WEG-Reform. Damit wird die Novellierung des Gesetzes für Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) nach geplanter Zustimmung des Bundesrates Anfang Oktober voraussichtlich bereits zum 1. Dezember 2020 in Kraft treten. Im Rahmen der Reform des WEG-Gesetzes werden künftig die Umsetzung von energetischen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vereinfacht und die Regeln für die Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen innerhalb der WEG geändert. Zudem haben Wohnungseigentümer/innen künftig einen Anspruch darauf, den Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge auf eigene Kosten vorzunehmen. Und last, but not least, müssen Immobilienverwalter/innen künftig einen Sachkundenachweis vorlegen, um als “zertifizierter Verwalter” bestellt werden zu können. Letzteres war von Branchenverbänden der Immobilienwirtschaft schon seit Längerem gefordert worden.

Befugnisse von Verwalter/innen erweitert

Im Zuge der WEG-Novelle erhalten Verwalter/innen mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse, die Ihre Rolle künftig stärken. Die Erweiterung ihrer Befugnisse ist dabei an die Größe der Anlage gekoppelt, die verwaltet wird. So können Verwalter/innen beispielsweise künftig eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden, die von „untergordneter“ Bedeutung sind und nicht zu erheblichen (finanziellen) Verpflichtungen der Wohnungseigentumsgemeinschaft führen – ohne vorherige Beschlussfassung durch die WEG.

Sachkundenachweis für Verwalter/innen beschlossen

Zunächst nicht im Gesetzentwurf vorgesehen, hat es auf Druck der immobilienwirtschaftlichen Verbände (u. a. IVD) der Sachkundenachweis für gewerbliche Immobilienverwalter/innen nun doch noch ins Reformgesetz geschafft. Ziel der Verbände war es, die Tätigkeit von Immobilienverwalter/innen und damit der gesamten Branche aufzuwerten und „schwarze Schafe” aus dem Markt zu verdrängen. Der Sachkundenachweis dient der Qualitätssicherung der Branche.

Der Sachkundenachweis (§ 26a Abs. 1 WEG-Novelle) wird aus einer Prüfung bestehen, die vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt wird. Im Rahmen dieser Prüfung müssen gewerbliche Verwalter/innen nachweisen, dass sie „…über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse [verfügen].“ Nach erfolgreich abgelegter Prüfung dürfen sich die Verwalter/innen als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen.

Wie die Prüfung, die zu einem entsprechenden Zertifikat (= “Sachkundenachweis”) führt, ausgestaltet sein wird, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht klar, da das Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) für den Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung noch etwas Zeit brauchen wird.

Was bedeutet der “Sachkundenachweis” für Verwalter/innen?

Nach einer Übergangsfrist von zwei Jahren ab Inkrafttreten der WEG-Novelle, haben Eigentümer/innen einen Rechtsanspruch darauf, die Vorlage eines Sachkundenachweises von ihrem Verwalter/ihrer Verwalterin einzufordern bzw. einen „zertifizierten Verwalter“ zu bestellen. Dies ist also erstmals – sofern die Reform wie geplant Anfang Dezember dieses Jahres in Kraft tritt – ab 01.12.2022 der Fall. Ausnahmen sind im Gesetz u. a. vorgesehen für Richter/innen, für Absolvent/innen immobilienwirtschaftlicher Studiengänge sowie für Immobilienkaufmänner/-kauffrauen, die über einen entsprechenden staatlich anerkannten Berufsabschluss verfügen (§ 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG-Novelle). Für bereits bestellte Verwalter/innen wird es eine Übergangsfrist von mehr als drei Jahren geben. Eine Synopse aller beschlossenen Änderungen am WEG ist hier als kostenloser Download erhältlich.

Die gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c GewO bleibt davon unberührt. Das heißt, dass für Personen, die sich als Immobilienverwalter/in selbstständig machen wollen, auch künftig die Vorlage des Sachkundenachweises keine Voraussetzung für die Erteilung der Gewerbeerlaubnis ist.

Quelle: gtw - Weiterbildung für die Immobilienwirtschaft



Betreffend der zu vereinbarenden Aufgaben kann unterschieden werden zwischen der kaufmännischen Verwaltung

  • Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)

  • Anpassung der Mieten bei Index- und Staffelmietvereinbarungen

  • Verhandeln und Gestalten von Mietverträgen und Nachträgen sowie sonstigen gebäudespezifischen Verträgen

  • Forderungsmanagement ggü. den Mietern und sonstigen Debitoren

  • regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)

Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen

  • Bezahlung anfallender Kosten

  • Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser und anderes mehr)

Prüfung monetärer Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Versicherungskosten usw.)

  • Umfang der Führung von Büchern wie Objekt- und Mieterakten

  • Budget und Wirtschaftsplanung

  • Erstellung von Objektreportings und sonstigen Auswertungen für den Eigentümer

  • andere kaufmännische Aufgaben (unter anderem die Prüfung und die Optimierung von Energielieferverträgen)

  • bei Gewerbeimmobilienverwaltungen zunehmend die Nachbewertung von Gewerbeimmobilien im Rahmen von Verkehrswertermittlungen

und einer technischen Verwaltung

  • Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Klingelanlage, Heizung, Aufzug)

  • Kontrolle/Überwachung von Dienstleistern (z. B. Reinigung, Gartenpflege)

  • Durchführen/Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)

  • Durchführen von Modernisierungen, meist nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)

  • Wohnungsabnahmen und Neuvermietung

  • andere technische Aufgaben

Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben, dessen Aufgaben durch die Hausverwaltung wahrgenommen werden. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die §§ 535 ff. BGB.

Musterabrechnung Vermietung:

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Musterabrechnung mit Heizkostenabrechnung/Vermietung:

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